Acheter à Djerba quand on n’y réside pas : prix, règles et risques

Deux notions qui décident de tout : nationalité et résidence

Le droit tunisien distingue deux choses que l’on confond souvent :

• la nationalité, qui décide de l’autorisation du gouverneur (un acheteur tunisien n’en a pas besoin) ;
• la résidence au sens des changes, qui décide de l’autorisation de la Banque centrale, de la façon de payer et des frais d’enregistrement.

Pour la Banque centrale de Tunisie, une personne de nationalité tunisienne devient non résidente quand elle est domiciliée à l’étranger depuis plus de deux ans et qu’elle y a son centre d’activité, c’est-à-dire le lieu d’où elle tire ses revenus (BCT, questions fréquemment posées sur la réglementation des changes, janvier 2019 (nouvelle fenêtre), question 1). Un Franco-Tunisien installé en France depuis des années est donc, en règle générale, un Tunisien non résident.

Si vous êtes étranger : deux autorisations

L’autorisation du gouverneur

Un acheteur de nationalité étrangère doit obtenir l’autorisation du gouverneur pour acquérir un bien d’habitation, en vertu du décret du 4 juin 1957 relatif aux opérations immobilières (BK Associés, avocats, 2019 (nouvelle fenêtre)). Pour Djerba, c’est le gouverneur de Médenine. La sanction d’un acte passé sans elle est lourde : une nullité absolue, que le juge ou l’administration peuvent relever d’office, l’acte ne produisant alors aucun effet sinon la restitution de ce qui a été payé (Jaafar Rabaaoui, conseiller à la Cour de cassation, Juridoc, 26 août 2024 (nouvelle fenêtre)).

En pratique, la demande se fait après une promesse de vente, et la vente définitive attend l’autorisation.

L’autorisation de la Banque centrale, si vous êtes non résident

La Banque centrale le dit sans détour : l’achat d’un bien en Tunisie par une personne non résidente de nationalité étrangère est soumis à son autorisation préalable lorsqu’il porte sur un terrain ou un bâtiment situé hors d’une zone industrielle aménagée, ou sur un terrain hors d’une zone touristique (BCT, janvier 2019 (nouvelle fenêtre), question 8).

Le financement doit venir d’une importation de devises, constatée par une fiche d’investissement remplie en ligne sur la plateforme de la Banque centrale (fiche-invest.bct.gov.tn). C’est elle qui ouvre la garantie de transfert : le droit de rapatrier librement, plus tard, le produit de la revente (même document, question 5). Gardez chaque justificatif de virement dès le premier versement. Si vous achetez à un autre étranger non résident, le prix payé à l’étranger ou de compte étranger à compte étranger exige aussi l’autorisation préalable de la Banque centrale (question 9).

Les « zones touristiques » ne sont pas un passe-droit

Une loi de 2005 dispense les étrangers d’autorisation pour acquérir ou louer des terrains et locaux situés dans les zones industrielles et touristiques, mais pour y exercer une activité économique (Juridoc, 2024 (nouvelle fenêtre)). Un appartement pour vos vacances dans la zone touristique de Djerba n’entre pas, à notre lecture, dans cette exception.

Les terres agricoles sont fermées aux étrangers

La loi n° 64-5 du 12 mai 1964 interdit à un étranger la propriété de terres agricoles (Juridoc, 2024). Sur une île où les oliveraies entourent les maisons, la question est très concrète : un terrain présenté « à bâtir » dans un secteur classé agricole reste agricole. Faites vérifier son classement au plan d’aménagement avant toute promesse.

L’exception des 200 000 dinars, toujours incertaine

Si vous êtes Algérien, Marocain ou Libyen

La loi n’est pas tout à fait la même. La Tunisie a signé avec ses voisins des conventions d’établissement, qui assimilent leurs ressortissants aux Tunisiens pour certains droits, dont la propriété :

La Constitution fait primer ces conventions sur la loi nationale, rappelait en 2016 le conservateur de la propriété foncière (Webdo, 5 novembre 2016 (nouvelle fenêtre)).

Ce que cela donne aujourd’hui, pays par pays :

• Algériens et Libyens. Une note n° 24/2018 du 14 juin 2018 dispense de l’autorisation du gouverneur les ressortissants algériens et libyens résidant en Tunisie avec un titre de séjour valide, pour un bien d’une valeur supérieure à 300 000 dinars (Juridoc, 2024). Pour les Libyens, une note de la direction de la propriété foncière du 31 octobre 2016 avait déjà levé l’exigence (Webdo, 2016).
• Marocains. Selon le conservateur de la propriété foncière, la convention de 1964 leur donne, par réciprocité, « les mêmes droits que les Tunisiens » (Webdo, 2016).

Ce que ces conventions ne changent pas, à notre lecture : un Algérien, un Marocain ou un Libyen qui vit hors de Tunisie reste un non-résident de nationalité étrangère pour la Banque centrale. Les règles de la section précédente sur l’autorisation de la Banque centrale, l’importation de devises et la fiche d’investissement s’appliquent donc à lui. Faites-le confirmer par votre banque tunisienne.

Si vous êtes Franco-Tunisien

Un acheteur de nationalité tunisienne n’a pas besoin de l’autorisation du gouverneur, même s’il a aussi une autre nationalité. La question de la Banque centrale sur l’autorisation préalable ne vise, elle, que les non-résidents de nationalité étrangère.

Reste le paiement. Si vous êtes non résident au sens des changes (plus de deux ans de domicile et votre centre d’activité à l’étranger) et que vous payez la totalité du prix en devises, l’enregistrement de l’achat d’un bien bâti ne coûte que le droit fixe (voir la section suivante).

Ce que coûte l’achat, en plus du prix

Le droit fixe des non-résidents ne vaut que si tout le prix est payé en devises convertibles ; il ne s’applique pas aux terrains (note commune n° 07/2022 (nouvelle fenêtre)). S’ajoutent les honoraires du notaire ou de l’avocat qui rédige l’acte, et les frais de la promesse de vente.

Ce que coûte un bien à Djerba

Il n’existe pas de statistique officielle des prix au mètre carré à Djerba. L’Institut national de la statistique publie un indice des prix de l’immobilier, mais par grandes régions : au quatrième trimestre 2025, les prix du bâti ont augmenté de 5,6 % sur un an à l’échelle du pays, et le Sud n’apparaît qu’agrégé avec Sfax, pour les seuls terrains (+3,6 %) (La Presse de Tunisie, 16 août 2026 (nouvelle fenêtre)). C’est une tendance, pas un prix.

Ce que ces moyennes ne disent pas : l’écart entre un menzel traditionnel à rénover et un appartement neuf en résidence, entre Houmt Souk, Midoun et l’intérieur de l’île, entre un bien titré et un bien qui ne l’est pas. Pour un projet réel, demandez au notaire les prix des ventes récentes de biens comparables, dans le même secteur.

Louer à des vacanciers : un cadre encore en chantier

Des rendements de 5 à 8 % par an circulent pour la location saisonnière à Djerba (Les Afriques, septembre 2026). Ce sont des rendements bruts, estimés, publiés sans méthode : nous n’avons trouvé aucune étude qui les établisse.

Le cadre juridique de la location meublée de courte durée n’est pas fixé. En avril 2025, quinze députés ont déposé une proposition de loi pour l’encadrer : cahier des charges du ministère du Tourisme, déclaration des contrats, registre, amendes jusqu’à 20 000 dinars pour une activité sans autorisation (Webdo, 26 avril 2025 (nouvelle fenêtre)).

Le cadre, l’impôt en Tunisie et en France, le rapatriement des loyers et la gestion à distance sont détaillés dans louer son bien à des vacanciers à Djerba (guide à paraître le 23 décembre 2026).

Avant de croire un rendement, posez les questions qui le font baisser :

• Combien de semaines réellement louées ? La demande se concentre sur l’été ; le reste de l’année, le bien peut rester vide.
• Qui gère sur place ? Ménage, clés, réparations, accueil : à distance, il faut quelqu’un, et ce quelqu’un se paie.
• Quelles charges et quels impôts ? Entretien, assurance, taxes locales, impôt sur les loyers en Tunisie, et peut-être dans votre pays de résidence.

Les questions à poser avant de signer

1. Le bien a-t-il un titre foncier, et le vendeur en est-il le propriétaire inscrit ? Demandez l’extrait à la conservation de la propriété foncière.
2. Le terrain est-il constructible au plan d’aménagement, ou classé agricole ? La construction existante a-t-elle son permis ?
3. Quelles autorisations, dans votre cas — gouverneur, Banque centrale, ni l’une ni l’autre — et qui les demande : vous, le notaire, la banque ?
4. Comment les fonds arrivent-ils, et la fiche d’investissement est-elle remplie, pour pouvoir rapatrier un jour le produit de la revente ?
5. Combien coûte l’achat en plus du prix : demandez un décompte écrit, droits et honoraires compris.

Posez ces questions à votre avocat ou à votre notaire, en plus du vendeur et de l’agence : c’est lui qui engage sa responsabilité sur la sécurité juridique de l’acte.

Nous compléterons chaque réponse au fur et à mesure qu’elle sera confirmée au guichet, avec sa source et sa date. Ce guide informe ; il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal.